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你知道Prada和MIUMIU的关系吗? 那你知道它们和排屋、别墅的关系吗?

楼主:住在杭州网 时间:2022-08-02 08:36:59

前一段时间火爆互联网的一篇关于Prada背后感人爱情故事的文章,应该也让很多人知道了Prada和MIU MIU的关系。

  

故事大致是这样的:

  

Prada家族第三代传人小名叫Miumiu,20岁的时候邂逅了一个画家,俩人坠入爱河,决定私奔,飞机半途失事,画家把降落伞给她,并把她推出机舱,从此生死两隔。


Miumiu后来成为了著名的设计师,也嫁了人,把Prada家族的事业发展的越来越好的同时,也以自己名字命名创建了Prada的副线品牌MIU MIU。(了解Prada或者MIUMIU的肯定知道故事还有然后,但是与本文无关,所以不展开了。)


大牌为什么要开发副线?简单点说,Prada并不是人人都能消费的起的,你懂的。可是大牌在保持高冷的同时,它也要市场啊!也希望有H&M或ZARA的门庭若市——总之,你只要清楚副线品牌在价格上比主线便宜了30%甚至是一半!产品更是保质保量,可以忽略不计的撞衫率,而且甚至会跟主线共用一个设计师大人!“花一半的银子就能享受一样的优质待遇”这样的极致诱惑谁能抵挡呢?


而这样的逻辑设定——尤其结合今年杭州排屋别墅的低密度市场来看,此前高总价、大面积的别墅排屋也正在开发一条副线:低总价、小户型,以绿城·桃李春风、万科·竹径云山、桂语里为典型代表,并随着鹭语别墅、新城·峯璟等项目的共同助力而迎来更多的小伙伴。



1
罗马不是一天建成的,小户型排屋同样不是


——2009年10月,绿地在上海首次推出了“90墅”,即建筑面积为90平米的“别墅”,并很快在绿地蔷薇九里和布鲁斯小镇两个项目上进行推广,并得到了市场认可。


过去的5年里,济南、武汉、重庆、上海、北京不断出现该类型产品,其中上海的九龙仓兰宫、北京当代旭辉墅等产品,也和杭州今年的桃李春风一样火爆得不要不要的。


除了城市间的产品学习与借鉴外,“车房时代一体化”下,.6升及以下排量乘用车实施减半征收车辆购置税的优惠政策”同样可以给我们带来他山之石,可以攻玉的感受。


“一栋别墅,一部汽车,花园下面藏着一个装满玩具和葡萄酒的大地下室……”这是尼古拉斯.凯奇在电影《居家男人》中,对美国橄榄型社会中坚阶层的经典表述。


不过在中国,在此前,别墅动辄过千万,是金字塔顶层们的专利,对于那些为城市繁荣做出最大贡献的中坚力量,却可能只是一个遥远的中国梦。


而如今,这一现状正在得到改善。

▲绿城·桃李春风83方 2方2厅2卫户型图


2
小户型排屋是从市场到区域的一次产品“试错”?


从2015年5月绿城·桃李春风的首次亮相,到万科新良渚再出发同样将突破口集中在这一细分新兴市场,以及新城·峯景等后来者的不断加入,显然又有着浓厚的杭州特色——我们可以通过分析进一步将观察视野聚焦在城西,这一今年小户型、低总价产品最为集中爆发的区域。


“这是一次从市场到区域的产品‘试错’行为。”一位不愿具名的城西某低密度项目负责人直言不讳,“从整个城西来看,从西溪湿地到青山湖,从小和山到良渚,景色宜人,环境优美,天生具备低密度产品的开发基因,也因此项目扎堆,公寓集中。”


显然,此言不虚,仅以青山湖为例,是整个大杭州范围低密度产品最为集中的区域,在绿城·桃李春风之前,绿城在区域的影响力就可以通过超过5个项目不断输出;而同时,集中的法式、地中海的建筑风格让这类高端产品无论是供应结构,还是产品类型都相近趋同,并带来了同质化的问题,在2010年的双限高压下,青山湖整体去化艰难,部分项目甚至价格腰斩依然难以驱动成交。


甚至于,在绿城·桃李春风、如此火爆的这个夏天,依然有本地主流媒体冷静地提醒,“桃李的闹猛,打破不了整个青山湖的沉寂。”


对于良渚和未来科技城而言,虽然具象不同,但情况相近。即使是作为新兴板块的未来科技院子、新城·峯璟、泰禾·杭州院子.......在供应与去化中,让竞争白热化。


3
从丰田全面进入“T”时代,看小别墅的天生户型优势


从市场到行业的要求推动者着低密度领域对产品和客户的细分,事实上,“大庇天下寒士俱欢颜”的朴素思想下,人们对于居住得更好的改善的追踪,从未停歇——花更少的代价,获取更大的享受,一往无前地追求住宅性价比、甚至性能比。


而我们仅从户型的角度就能窥一斑而见全豹,预见90㎡的空间在做出别墅的形态品质后,是如何“顺带着”实现高性价比的赠送空间,同时藉由空间与尺度实现那些关于理想、梦想和情怀的生活。


高层的户型受制于容积率,得房率一般在72%,高得接近80%,在飘窗、露台等“偷面积”手段越发收紧后,得房率更是每况愈下。


而对于低密度产品而言,大部分的产品赠送空间可以达到100%,甚至更多。这样的高性价比,也正是备受中产阶层客户青睐的原因所在。


在户型设计,这类“小别墅”的以“功能布局紧凑合理,善于借鉴面积”为主旨,利用各个户型技巧,进行可变空间的改造及附加空间的利用,并将其功能模块细化,使小户型别墅在同样的面积下可享受到更多空间的利用。




一个可能不是特别恰当的对比:


3月20日,广汽丰田全新汉兰达上市。其中最引人注目的一点是,全新汉兰达在动力系统方面增加了丰田全新的2.0TD-4ST发动机,这是丰田品牌在华首款配装涡轮增压发动机的车型,而目前即将上市的皇冠2.0T(T,Turbo,即涡轮增压)则代表丰田将全面进入涡轮增压是时代。


对于一位过去忠实的“自然吸气”的泰斗、甚至鼻祖级别的车企而言,其意义不言而喻,但显然在历史车轮滚滚向前中,任何的阻碍都不亚于螳臂当车。


机械学告诉我们:涡轮增压的主要作用就是提高发动机进气量,从而提高发动机的功率和扭矩,让车子更有劲。就拿我们最常见的1.8T涡轮增压发动机来说,经过增压之后,动力可以达到2.4L发动机的水平,但是耗油量却并不比1.8L发动机高多少,在另外一个层面上来说就是提高燃油经济性和降低尾气排放。


涡轮,瞬间提升发动机的进气量,及至提高动力总成输出,类似于市场户型设计中常见的偷面积,虽然不能彻底改变问题——比如2.0T的车怎么也跑不过3.0L的自然吸气的,但短程中不会输。


但相对于“涡轮增压”,容积率简直就是个BUG,你可以想象83方的户型做到三室两厅,还带个院子吗?对于高层来说,这是天方夜谭,但对于低密度产品而言轻而易举,简直属于常规动作。


因为容积率带来的得房率的天差地别,同面积段产品的比拼中,低密度占据一边倒的天生优势,而这显然是客户最为看重的性价比与性能比。


4
被解决的还有最后一公里


当大户型走向小户型的“麻雀虽小五脏俱全”后,同时被降低的还有低密度产品的总价与门槛,尤其结合眼下无论是绿城,还是万科,甚至是新城试水的这批产品的区域一定程度都属于新兴板块,或者价格洼地,与主城区的房价对比依然有着一定差距,而这也很好地帮助了这批小户型低密度产品大打价格牌。




当价格的痛点被解决,最后一公里的问题看起来也已经找到答案:


以万科·桂语里和竹径云山为例,良渚文化村历经10年耕耘,早已成为第一居所,而地铁和配套的即将投入使用,以及万科的情怀受到更多的理念和观念上的认可,概念正在成为生活,而美学自然一幕幕展开。


同样的情况在未来科技城一样可见,随着阿里巴巴、梦想小镇的配套推进,年轻人希望得到一个更高的起点,创业如是,居住同样如此,新城·峯璟们希望以更低的成本帮助年轻人实现有天有地的梦想,而这显然正是他们内心的OS。


绿城·桃李春风虽然有所不同,但绿城在养老地产的先驱的探索正在给这个项目带来巨大的助力,在乌镇雅园上取得的巨大成功帮助绿城积累了巨大的经验,而这个同样实现一部分养生养老,甚至类度假的产品,从一期的销售中已经可以看见,来自杭州、浙江、中国甚至海外的华人期待实现这样一个梦想。




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